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  • 姓名 : 吴禹娴
  • 职务 : 主办律师
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  • 证号 : 14404201711698211
  • 机构 : 湖南德建律师事务所
  • 地址 : 郴州市博物馆路雄森国际酒店写字楼17层
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北京市第二中级人民 民事判决书
作者:吴禹娴来源:找法网日期:2019年04月29日

上诉人谢某某因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2011)朝民初字第09794号判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。

XXXX年X月,王某某诉至原审法院称:我与李某某于XXXX年XX月X日结婚,于XXXX年XX月XX日购买了位于北京市朝阳XXXXX号房屋,于XXXX年X月XX日取得房屋产权证,房屋产权登记在李某某名下,该房屋属于夫妻共同财产。后李某某在未经我同意的情况下,私自伪造我的授权委托书,将该房屋卖与谢某某。我从来没有同意出售该房屋,并且在事后也没有追认,李某某与谢某某,李某某与谢某某的买卖行为是无效的,并且该房屋属于经济适用房,根据相关规定,不满五年,不得上市交易。因此,特向法院起诉,请求法院判令李某某与谢某某于XXXX年XX月XX日签订的房屋买卖协议无效,诉讼费由李某某、谢某某负担。

李某某辩称:本案诉争房屋是用XXXXX拆迁取得的经济适用房购房指标所购买的,该平房是我弟弟赠与个人的,因此,用该平房拆迁取得的经济适用房购房指标所购买的诉争房屋也应当是属于个人的,不属于夫妻共同财产。我没有向王某某隐瞒卖房的事情,这个经济适用房购房指标在XXXX年取得,有效期为三年,因为我和王某某没有钱,所以就一直没有购买。在XXXX年底指标到期之前,我再次跟王某某提起买房的事情,王某某还是说没有钱,我就跟王某某说了自己想办法,我找人借钱买房,再把钱卖了还钱。后来经人介绍我就认识了谢某某,与谢某某签订了房屋买卖协议,将房屋卖给谢某某,谢某某支付了110万元购房款,还有22万元尾款待房屋过户后支付。我与谢某某签订的房屋买卖协议是合法有效的,因此,不同意王某某的诉讼请求。

谢某某辩称:王某某不是房屋买卖协议的签订人,亦不是房屋的产权人,不具有本案的诉讼主体资格。本案诉争房屋系李某某的个人财产,我与李某某签订了房屋买卖协议,李某某将房屋卖给我,我支付了合理价款,是属于善意,房屋买卖协议是合法有效的。并且知道房屋是被出售的。因此,不同意王某某的诉讼请求。

原审法院认为:公民的合法权利受法律保护。根据本案查明的事实,李某某所承租的位于北京市XXXXX平房系其第丁某赠与,属李某某个人所有,由李某某、王某某及小丁共同居住使用在该房屋拆迁时,李某某获得了拆迁补偿款约为45万元,后其自愿给予继子小丁等人部分款项。同时,在该房屋拆迁时,李某某获得了经济适用住房购房指标,随后以家庭为单位申请购买了位于北京市XXXXX的经济适用住房一套。经济适用房是面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。因此,可将经济适用住房购房指标应认定是对李某某、王某某及小丁的一家的补偿。在用该指标申请购买经济适用住房的过程中,李某某虽以其名义申请,但并未排除王某某作为家庭成员的申请资格,相关部门亦表示同意由其家庭购买,并且该房屋系王某某与李某某在婚姻关系存续期间购买。因此,用该指标所购买的位于北京市朝阳区XXXXX经济适用住房应属于李某某与王某某饿共同财产。因该房屋系李某某与王某某的共同财产,王某某系该房屋的共同共有有人。因此,王某某具有本案的诉讼主体资格。处分共有的不动产,应当经全体共同共有人同意。本案中,李某某不能证明其与谢某某签订房屋买卖协议将房屋卖与谢某某时已征得了王某某的同意,并且无法证明王某某在事后对该出卖行为进行了追认,李某某的出卖行为侵害了王某某作为该房屋共同共有人的利益。因此,李某某与谢某某签订的房屋买卖协议应属无效,王某某的诉讼请求法院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定,于201110月判决如下:确认被告李某某与谢某某就位于北京市XXXXX房屋于XXXX年XX月XX日签订的房屋买卖协议无效。

判决后,谢某某不服,向本院提起上诉,请求二审法院依法撤销院审判决,诉讼费由王某某、李某某负担。其主要上诉理由为:李某某取得经济适用房购房资格系因其个人受赠住房拆迁款的奖励,并非原判认定的李某某、王某某及小丁一家的补偿;以家庭为单位申请经济适用房是XXXX年时相关部门的格式要求,并不代表涉案房屋有王某某的份额,涉案房屋系夫妻共同财产是错误的;我在购房过程中是善意第三人,原判以没有证据证明王某某为由判决房屋买卖协议无效是错误的;对于违规出售、出租经济适用房应按有关规定或合同约定收回故应收回涉案房屋,以维护正常的社会秩序及公共利益。王某某同意原判。李某某未提出上诉。

经审理查明:王某某与李某某于XXXX年XX月X日登记结婚,王某某为再婚,小丁为王某某与前夫所生之子。位于北京市朝阳区XXXXX一间的原承租人为李某某之弟丁某。1997126日,李某某与丁某基于该房屋达成约定,并书写约定书一份,内容为:鉴于立约人李某某、丁某之父母年龄已近古稀,继续照顾其同胞之妹丁某某(患精神病)已无能力,丁某作为丁某某的监护人可能会在今后需要他人协助和帮助的情况,又因为李某某目前尚无工作和收入来源,生活较为困难,为此双方达成下列约定,丁某自愿将其租赁的“XXXXX号”北房一间计10平米,转让李某某。约定如下:(1李某某在丁某某有生之年,必须帮助丁某在精神上和经济上(如条件许可)向丁某某提供抚慰行为,尽其最大的能力协助丁某尽其职责。(2丁某自愿将位于“XXXXX号”北房一间转让李某某个人租赁,各项租赁费用由李某某自负,今后的使用、收益、处分等,在李某某履行了第1条约定情况下,丁某不主张权利,如李某某未能履行本约定,丁某有权向李某某主张权利。(3)本约定之内容排除任何第三人的权利主张,包括小(其兄)、李某某、丁某之妻等,本约定书一式两份,双方签字之后生效。在一周内办理过户手续。约定书签订后,该房屋的承租人变更为李某某。2006820日,被拆迁人(乙方)李某某与拆迁人(甲方)北京东展房屋拆迁有限公司、北京市王府井地区建设管理办公室签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。约定甲方需要拆迁乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋壹间,建筑面积13.33平米。乙方在册人口贰人,实际居住人叁人,分别是户主李某某,之妻王某某,之子小丁。甲方给付拆迁款133457元,拆迁补助费61001.6元,合计194458.6元。李某某因该房屋拆迁实际获得的拆迁款约为45万元,李某某将部分款项给予王某某及小丁。基于上述房屋拆迁,李某某取得经济适用房住房购房资格。XXXX年X月XX日,李某某向相关部门申请购买了经济适用房,并填写了审核表。在该表中,李某某填写了格式申请,申请内容如下:本人申请购买经济适用住房,现郑重承诺本人及家庭真实情况,并交出原有住房及自建房屋。XXXX年X月XX日,相关部门经审核,批准“同意其家庭购买经济适用房二居室一套”。

XXXX年XX月XX日,甲方李某某与乙方谢某某签订房屋买卖协议,协议约定甲方将位于朝阳区XXXXX房屋出售给乙方,房屋总价为人民币132万元。乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付房款共计110万元整,其中50万元由工商银行高文斌帐号以划账形式转入李某某工商银行账户内,房款另50万元由谢某某浦发银行账户内,另外房款10万元以现金形式当天支付,余款22万元于房屋过户手续办理完毕之日以现金形式支付甲方。协议还约定甲方承诺全力配合乙方办理本合同涉及的一切事宜,包括但不限于交付房屋、公证、房产过户等,甲方需要出示其配偶出具的相关证明文件,证明甲方的房屋为其单独所有,不存在产权纠纷。在合同签订过程中,谢某某在知道李某某与王某某为夫妻关系的情况下,要求李某某出示王某某的授权委托书。为此,李某某向谢某某出具了一份其自行伪造的王某某签名的授权委托书,内容为王某某同意爱人李某某出售XXXXX的房屋,因本人生病住院不能到场,特全权委托爱人李某某办理房屋一切手续,本人保证此授权委托书本人所签,真实有效。房屋买卖协议签订后,谢某某向李某某支付了购房款110万元。XXXX年XX月XX日,李某某与北京市东城区住宅发展中心签订了《北京市商品房现房买卖合同(经济适用住房)》,以456790元购买了北京市朝阳区XXXXX房屋。XXXX年X月XX日,房屋管理部门向李某某颁发了该套房屋的产权证。

另查,2010年底,李某某向我院起诉,要求确认位于北京市朝阳区XXXXX房屋为其个人所有,我院作出的(2011)朝民初字第6291号民事判决书判决驳回李某某的诉讼请求。李某某对该判决不服,上诉至北京市第二中级人民法院,该院作出的(2011)二中民终字第12097号民事判决书判决驳回李某某的上诉请求,维持原判。

再查:200711月,原建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局联合发出通知,发布修订后的《经济适用住房管理办法》。该办法明确规定:经济适用房,是指政府提供优惠政策,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设。面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房;经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分;经济适用住房建设用地以划拨方式供应;经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金;经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担;经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制;经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮侯制度;经济适用住房购房人拥有有限产权;购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

20079月,北京市人民政府颁布《北京市经济适用住房管理办法(试行)》,明确规定:本办法所称经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。本市行政区域内经济适用住房的建设和管理活动适用本办法;经济适用住房只能自住,不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的,不得上市交易;对于因各种确需转让经济适用住房的,可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

上述事实,有当事人陈述、约定书、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《东城区居民申请购买芍药居经济适用住房审核表》、《北京市商品房现房买卖合同(经济适用住房)》、房屋产权证、(2011)朝民初字第6291号判决书、(2011)二中民终字第12097号判决书、《建设部等部门关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法(试行)的通知》等证据在案佐证。

本院认为:当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。当事人订立的合同损害社会公共利益的,当属无效。从原建设部等七部委联合修订的《经济适用住房管理办法》及北京市人民政府颁布的《北京市经济适用住房管理办法(试行)》可以看出,经济适用住房作为具有保障性质的政策性住房,试行严格的准入和退出机制,经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分,关涉社会公共利益。本案中,李某某在相关部门批准其经济适用住房购房申请后,未按规定将涉案房屋用于自住用途,而是与谢某某签订房屋买卖协议,以远高于经济适用住房价格的交易价格,将具有保障性质的政策性住房出售予谢某某。李某某与谢某某在限制交易期间私自买卖涉案经济适用住房的行为,违反了经济适用住房的有关规定,损害了社会公共利益,该合同自始不发生法律效力。至于合同无效后其他法律后果,可另行解决。

综上,原判处理结果并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费70元,由李某某负担35元(于本判决生效之日起七日内交纳),谢某某负担35元(于本判决生效之日起七日内交纳);二审案件受理费70元,由谢某某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。


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